Aprenda as etapas necessárias para comprar um imóvel e explore dicas e ferramentas para facilitar seu processo!

Casa (Single Family/Detached Home)

• Não compartilha paredes, teto ou piso com outros imóveis.

• Propriedade exclusiva da terra em que a casa se encontra (normalmente).

Condomínio (Attached Home/Townhome/Twinhome)

  • Uma unidade individual dentro de um complexo/prédio.
  • Compartilha paredes, teto ou piso com outros imóveis.
  • A propriedade e as responsabilidades com a parte externa e as áreas comuns são compartilhadas entre os proprietários.

Multi-Unidades

• Propriedades residenciais com duas a quatro unidades.

• Inclui Duplex, Triplex e Fourplexes.

• Também pode ser 2-4 casas separadas em um terreno.

  • O proprietário possui todas as unidades coletivamente.

Note: as taxas da Associação de Proprietários (HOA) irão afetar o valor da aprovação do seu financiamento e seu custo mensal, por isso é importante manter estas taxas em mente ao considerar o seu orçamento.

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1. Pesquise a vizinhança

No site bestplaces.net. and city-data.com você poderá pesquisar uma variedade de informações, como: taxas de desemprego, orçamento para educação, taxas de criminalidade, densidade demográfica, entre outros.

2. Qual a pontuação das escolas do bairro?

Obtenha informações sobre a pontuação da escola associada a casa que você esta comprando nos sites schooldigger.com e greatschools.org.

3. Investimento

Se você está comprando uma propriedade para alugar ou deseja verificar as taxas de aluguel na área, confira rentometer.com, onde você pode inserir um endereço e pesquisar as rendas das imóveis na vizinhança.

Dica:

Dirija pelos bairros desejados durante diferentes horas do dia e da noite, durante a semana e nos fins de semana para se familiarizar com a vizinhança e o trânsito na área.

A “Pre-Approval Letter” é uma carta de aprovação de um credor indicando o valor máximo que você pode pedir emprestado, a uma taxa de juros específica com base em sua receita documentada, ativos, passivos e pontuação de crédito que você forneceu ao oficial de empréstimo.

É um dos primeiros e mais importantes passos no processo de compra, se você pretende usar um financiamento para comprar seu imóvel.

Relação Divida x Renda (Debt-To-Income Ratio (DTI))

A proporção de suas obrigações financeiras mensais totais para sua receita bruta é conhecida como sua “relação dívida / renda”, ou DTI. Ele desempenha um papel importante determinando o montante máximo do seu empréstimo.

Por exemplo, se você tiver um salário de US $ 10.000 por mês antes dos impostos, e seus pagamentos mensais (como pagamentos de carro, hipoteca e outros pagamentos de empréstimos, manutenção e pensões alimentares, etc.) totalizam US $ 4.000, seu DTI seria de 40 % . ($ 4.000 / $ 10.000 = 0.4%). A maioria dos credores exige que seu DTI seja 40% ou menos. Isso não significa que você não pode obter uma hipoteca se o seu DTI for maior, existem alternativas como aumentar a taxa de juros ou o valor da sua entrada (down-payment).

Pagamento Mensal

Seu pagamento mensal da hipoteca é composto por quatro fatores: principal, juros, impostos e seguros = (PITI).

Nota: Se o seu tipo de empréstimo requisitar seguro de hipoteca, então você precisará incluir o valor no seu pagamento mensal também. Este seguro é exigido para financiamentos com entrada inferior a 20% do valor da compra. Com exceção dos empréstimos da Administração de Veteranos (VA loans).

Tipos de Empréstimos

1. Empréstimo Convencional: Entradas a partir de 3% para mutuários que planejam ocupar a casa e 20% para compras de segundas residências e investimentos.

3. Empréstimo FHA : Entradas a partir de 3.5%. Algumas instituições financeiras aceitam mutuários com créditos a partir de 580. O empréstimo FHA exige que os mutuários paguem um seguro de hipoteca (PMI) que serve como uma apólice de seguro para o programa. Ao contrário dos empréstimos convencionais em que o “PMI” é removido quando o mutuário atinge 20% de equivalência patrimonial na casa, o MPI do empréstimo FHA permanece durante a vida do empréstimo.

Nota: Imóveis governados por associações de moradores (HOA) requerem que a associação seja aprovada no portal HUD (Department of Housing and Urban Development).

2. Outro tipos de empréstimo: Programas especiais fornecidos por credores privados, empréstimos para estrangeiros, empréstimos de fluxo de caixa para investidores, entre outros.

4. Empréstimo VA: Empréstimo com 0% de entrada disponível para militares, veteranos, viúvas e viúvos elegíveis.

    Nota: Imóveis governados por associações de         moradores (HOA) requerem que a associação seja  aprovada no Veterans Information Portal. 

Seus custos com a compra serão entre 1% a 3% do valor de compra.

Além da sua entrada (down-payment), inclua no seu orçamento o custo da compra.

O custo da compra inclui o pré-pagamento do seguro e imposto  do imóvel (por volta de 1.5%-2%  do valor da compra) e os custos de registro, título, documentação da transação, taxa do escrow, mensageiro…(por volta de 1% do valor da compra)

Nota 1: as transações de compra e venda na California são intermediadas por uma terceira parte (“escrow company”), que arbitra o cumprimento de prazos e transferência de dinheiro.

Nota 2 : as compras realizadas em dinheiro, não requerem o pré-pagamento de seguro e imposto do imóvel, reduzindo o custo da compra para 1% do valor da compra do imóvel.

Nota 3: todas as comissões dos corretores são pagas pelo vendedor.

O comprador tem a opção de negociar seus custos de compra com o vendedor e/ou também negociar um crédito com a instituição financeira.

Nessa etapa do processo você já:

1. Foi pré-aprovado para um empréstimo.

2. Determinou seu orçamento pessoal.

3. Escolheu sua vizinhança e o tipo de propriedade que deseja comprar.

 

Tudo pronto? Então é hora de começar a explorar os imóveis a venda!

Ao contrário do Brasil, nos Estados Unidos o vendedor tem um contrato de exclusividade de venda com um corretor, e o corretor do vendedor insere o imóvel em um sistema único de anúncio (MLS) onde o imóvel é disponibilizado para todos os corretores. O comprador pode então, contratar os serviços de seu corretor de preferência, e esse corretor terá acesso a todos os imóveis a venda.

Todas as comissões são pagas pelo vendedor e pré-estipuladas em contrato antes do imóvel ser posto a venda.

Uma vez que inserimos suas preferências no nosso sistema, você receberá notificações por e-mail, assim que um imóvel que atenda aos seus critérios é posto a venda, e poderá acessar todos imóveis disponíveis no mercado. Assim que você encontrar propriedades que você deseja visitar pessoalmente, agendamos suas vistas.

Nota: oferecemos tour ao vivo (Facetime) ou gravação panorâmica (360 video) para clientes fora do estado.

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O Contrato de Compra – “Oferta” – é o primeiro e um dos documentos mais importantes que você  tem em todo processo de compra.

1. Preço

Embora o preço seja apenas um dos muitos itens relevantes no contrato de compra na negociação, na maioria das situações é o item mais relevante.

Para determinar se o preço que você pretende oferecer é justo, investigaremos propriedades comparáveis ​​(“comps”)vendidas recentemente.

Tenha em mente: o mercado é ditado pela oferta e demanda, então, se houver compradores concorrentes, e você realmente quiser o imóvel, você provavelmente terá que oferecer mais do que o valor pelo qual a casa esta sendo ofertada.

3. Fechamento da Compra (Close of Escrow (“COE”))

Os prazo típico para conclusão do processo de compra com uso de financiamento e de 30 dias e 10-15 dias para compras em dinheiro.

2.Deposito (Earnest Money Deposit (EMD))

O depósito é em geral 1% do valor da oferta. O valor só será transferido para a conta do escrow se sua oferta for aceita e será descontado do seu balanço final. O depósito não é uma caixa extra. Você terá um período para fazer investigações sobre o imóvel, e se durante esse período você mudar de idéia, o seu depósito será devolvido.

4. Contingências

No contrato de compra da Associação de Realtors da Califórnia, o comprador tem 17 dias para a contingências de investigação do imóvel e 21 dias para contingências de aprovação de empréstimo. Isso significa que durante esses prazos, desde que o comprador não tenha removido as contingências, o comprador pode cancelar o negócio por qualquer motivo previsto pelas contingências e receber um reembolso completo do depósito.

5. Aceitação da Oferta

Uma vez que o comprador e o vendedor chegaram a um acordo mútuo e completo, começa o processo transacional conhecido na Califórnia como “escrow”!

1. Iniciando o Processo (Opening Escrow)

Normalmente, dentro de um ou dois dias da aceitação da oferta, as partes abrem um “escrow”, o que significa que uma cópia do contrato de compra totalmente executado e dos documentos associados são enviados para a empresa de custódia acordada e o oficial de custódia abre um novo arquivo de transação.

2.Deposito (EMD)

Dentro de 72 horas após a aceitação da oferta (a menos que caia em um fim de semana ou seja acordado de outra forma), você deverá depositar o valor do deposito acordado na conta do “escrow” onde ele será mantido durante o período da transação.

3. Prazos de Contingência

Os períodos de contingência são prazos em que você pode investigar questões relativas à compra do imóvel, antes de ser 100% obrigado a consumar a transação.

A. Investigações sobre o imóvel

A menos que seja acordado de outra forma, você terá 17 dias para realizar todas suas investigações, revisar todos os formulários de divulgação do vendedor (disclosures), realizar inspeções (inspeção de casa inteira, inspeção de piscina, inspeção de telhado, inspeção de fundação, etc.) e qualquer outra pesquisa.

  • Divulgações (disclosures): é o dever legal do vendedor divulgar quaisquer fatos relevantes sobre o histórico do imóvel, bem como diversas outras divulgações estatutárias e formulários suplementares.

C. Avaliação

A menos que acordado de forma diferente, você terá 17 dias para remover a contingência de avaliação. Se a avaliação for baixa (o avaliador alegar que a casa vale menos do que você ofereceu),você poderá negociar novamente o preço com o vendedor ou compensar a diferença entre o valor avaliado e o preço de compra com o seu próprio dinheiro.

Se nenhum acordo for feito, desde que você não tenha removido esta contingência, você poderá cancelar o negócio, e receber seu depósito de volta.

B. Empréstimo

A menos que acordado de forma diferente, você terá 21 dias para obter a aprovação completa do empréstimo e remover a contingência do empréstimo ou cancelar o acordo.

Nota: É extremamente importante que você não faça alterações no seu emprego ou nas finanças durante o processo. O credor irá puxar o seu crédito mais uma vez antes de fechar e, se houver mudanças em suas finanças ou emprego, você pode perder a aprovação do empréstimo e a casa.

D. Outros

Existem outros tipos de contingências permitidas – não apenas para o comprador, mas também para o vendedor. Estes são termos negociáveis ​​e podem ser adicionados ao contrato de compra se acordado por ambas as partes.

4. Documentos de empréstimo (… ta quase acabando)

Os documentos de empréstimo são o acordo oficial para os termos que você concordou e quando você os assina, você também estará assinando a nota promissória, concordando com os termos do empréstimo.

5. Financiamento (WOO-HOO !!)

Uma vez que os documentos de empréstimo foram assinados e submetidos ao credor para revisão final e aprovação, as condições finais foram satisfeitas e assinadas, seu empréstimo será colocado em linha para financiamento.

Vamos dar-lhe as boas notícias quando seu empréstimo foi completado.

6. Registro (última etapa)

O passo final no processo de compra é quando a escritura é registrada no escritório do County Recorder. “Estamos registrados!” Você receberá as chaves para sua nova casa. Parabéns!

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Fazendo a Mudança

Você é proprietário agora! Nossos serviços incluem uma “concierge” que lhe ajudara com o processo de mudança (transferencia de contas de agua, luz, internet, entre outros.

 

Para tirar dúvidas ou agendar uma consulta gratuita contate:

 

Jamile Storck

+1(619) 408-4336

jamilestorck@gmail.com